Gabriel Rocha Furtado[1]
Tema consideravelmente explorado pela doutrina brasileira é o da coligação contratual, que, em suma, se poderia dizer que trata da possibilidade de contratos estruturalmente independentes realizarem uma função econômico-jurídica comum.[2] Comparativamente, bem menos explorado – quiçá ainda incipiente no Brasil – é o tema da coligação de direitos reais, que, de forma similar, trata da possibilidade de direitos reais (como a propriedade) estruturalmente independentes realizarem uma função econômico-jurídica comum, unitária. A discussão foi inaugurada recentemente na doutrina nacional, com original artigo publicado em 2015.[3]
O estudo da coligação de direitos reais passa, inevitavelmente, pelo cotejo entre obrigações (especialmente contratuais) e direitos reais. A questão central seria: há alguma característica exclusiva, independente e permanente das situações jurídicas reais em relação às obrigacionais?[4] A resposta a essa pergunta é fundamental para uma precisa conceituação e eventual construção de uma disciplina jurídica única a todas as situações patrimoniais – estudo igualmente importante relevante para o tema aqui abordado.
A doutrina começou por pesquisar o fenômeno da coligação no âmbito dos contratos. Todavia, a prática empresarial – em especial algumas modalidades de empreendimentos imobiliários, como os condomínios hoteleiros – tem mostrado que também é possível a sua ocorrência no âmbito dos direitos reais. Há circunstâncias fáticas em que um mesmo bem é ponto de referência objetiva de uma pluralidade de direitos. Nestas, fala-se da existência de correlação de relações jurídicas por identidade de referência objetiva.[5] Não há nada novo nessa observação. Há, sim, quando se verificam modelos negociais que funcionalizam distintas situações jurídicas reais a um fim econômico em comum. Trata-se de fenômeno jurídico que se pode denominar de coligação de direitos reais.[6]
Essa coligação tem duas dimensões: uma interna, que se presta a investigar os efeitos que o exercício de direitos reais estruturalmente distintos mas funcionalmente vinculados podem ter uns em relação aos outros; e uma externa, que se presta a estudar a eficácia desta coligação perante terceiros que venham a se tornar titulares de situações jurídicas coligadas após as suas unitárias funcionalizações. Vê-se isso nos condomínios hoteleiros (também chamados de condo-hotéis), por exemplo.
O diferencial desse tipo de empreendimento é a modelagem negocial que prevê que os rendimentos a serem distribuídos aos proprietários das unidades habitacionais do hotel advêm da apuração em fundo único das receitas auferidas com as hospedagens de todos os quartos (eventualmente também com a exploração empresarial de restaurantes e locação de espaços comuns para eventos). O apurado global é subtraído pelos gastos com o custeio do hotel (folha de pagamento, fornecedores, tributos, etc.) e pela taxa de administração cobrada pelo operador hoteleiro que presta o serviço de administração do empreendimento. O saldo remanescente, então, é dividido entre os proprietários das unidades habitacionais autônomas, na proporção de suas frações sobre o total do condomínio hoteleiro.
Há, assim, diluição dos riscos entre todos os proprietários. Isso porque, sendo a atividade de exploração hoteleira superavitária, haverá a distribuição de proventos a todos os proprietários na mesma regra de proporção, mesmo àqueles cujas unidades (quartos) não tenham tido qualquer hóspede. Vale dizer, há a possibilidade de se auferir receita ainda que a unidade habitacional, individualmente, não tenha sido contratada. O mesmo não ocorre nos modelos de empreendimento em que há a formação de um pool de locação no balcão da hospedaria, como flats e apart-hotéis – que inclusive permitem que o proprietário use o seu quarto quando lhe aprouver sem a necessidade de pagar pela hospedagem.
Enfim, o reconhecimento da existência do fenômeno jurídico da coligação entre situações reais tem imensas potencialidades para o direito civil. Isso porque abre espaço para novos estudos e tratamentos jurídicos de titularidades e modelos negociais já existentes, bem como o de outros que venham a ser desenvolvidos. Em especial, neste último caso, por conta da segurança jurídica trazida pela sistematização de critérios valorativos para a aferição do merecimento de tutela de exercícios de situações jurídicas reais coligadas.[7]
Em conclusão, trata-se de
tema cujo estudo e desenvolvimento pedem atenção à doutrina brasileira.
[1] Doutor e Mestre em Direito Civil (UERJ). Professor Adjunto de Direito (UFPI). Professor Titular de Direito (iCEV). Líder do Grupo de Pesquisa “Direito Civil XXI” (CNPq). Advogado. E-mail: gabriel@rochafurtado.com.br.
[2] Ver: KONDER, Carlos Nelson. Contratos conexos: grupos de contratos, redes contratuais e contratos coligados. Rio de Janeiro: Renovar, 2006. LEONARDO, Rodrigo Xavier. Redes contratuais no mercado habitacional. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003. MARINO, Francisco Paulo de Crescenzo. Contratos coligados no direito brasileiro. São Paulo: Saraiva, 2009.
[3] TEPEDINO, Gustavo; FURTADO, Gabriel Rocha. Direitos reais coligados: uma investigação que se anuncia. In: CONPEDI/UFS. (Org.). Direito civil constitucional [Recurso eletrônico on-line]. Florianópolis: CONPEDI, 2015, pp. 143-162.
[4] “Não há critério indiscutível para distinguir o direito real do direito pessoal. Na acentuação dos respectivos traços distintivos, multiplicam-se as teorias, envolvendo a questão numa injustificável obscuridade” (GOMES, Orlando. Direitos reais. 21ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012, p. 10).
[5] A expressão é de Pietro PERLINGIERI, para quem estará configurada “quando uma pluralidade de relações tem como ponto de referência objetiva o mesmo bem” (Perfis do direito civil: introdução ao direito civil constitucional. Trad. Maria Cristina de Cicco. 3. ed., rev. e ampl. Rio de Janeiro: Renovar, 2002, p. 148). Ilustra, ainda: “Imagine-se um bem que seja dado em nua propriedade a um sujeito, em usufruto a um outro e que o usufrutuário alugue o bem a um terceiro. As disciplinas de cada relação deverão ser harmonizadas para individuar quais poderes de gozo, de disposição, de utilização, de controle tenham, e em qual circunstância concreta, os respectivos titulares das situações subjetivas” (Ibidem). Em outra passagem, complementa: “A relação real não se identifica com a res, ela se justifica em um âmbito mais complexo e concreto que é a ligação entre situações. Um bem pode ser contextualmente ponto de referência de várias situações de conteúdo diverso: propriedade […], usufruto […], superfície […] e uma pluralidade de situações da mesma natureza. Os direitos reais ditos limitados têm origem quase sempre em uma situação real preexistente. O titular do direito de superfície pode conceder um usufruto sobre o próprio direito, o usufrutuário pode contrair hipoteca […] sobre o direito de usufruto, e assim por diante.” (O direito civil na legalidade constitucional. Trad. Maria Cristina De Cicco. Rio de Janeiro: Renovar, 2008, p. 922).
[6] A expressão é prevista na doutrina italiana por Pietro Perlingieri, cuja lição preliminar se torna basilar para a compreensão do conceito: “[t]ais situações subjetivas se entrelaçam ao ponto que uma se torna causa justificativa do nascimento da outra, a qual por sua vez é estritamente ligada à vida do direito ou da situação que permitiu a sua constituição” (Ibidem).
[7] Sobre a importância da regulação dos interesses patrimoniais, diz Joseph William SINGER: “Property rights do not exist without a legal framework. No regulation, no property. Property can exist only if we have relatively clear rules about who owns what. That means we need rules to allocate and define property rights” (No freedom without regulation: the hidden lesson of the subprime crisis. New Haven: Yale University Press, 2015, p. 95). Tradução livre: “Direitos patrimoniais não existem sem arcabouço legal. Sem regulação, sem titularidade. Titularidade só pode existir se nós tivermos regras relativamente claras sobre quem tem o que. Isso significa que nós precisamos de regras para alocar e definir direitos patrimoniais”.